দেশের ক্রমবর্ধমান জনসংখ্যার আবাসন ও খাদ্যনিরাপত্তা নিশ্চিত করতে ২১০০ সালকে সামনে রেখে ১০০ বছরের পরিকল্পনা প্রণয়নের প্রস্তাব দিয়েছেন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) প্রেসিডেন্ট ড. আলী আফজাল। তিনি বলেছেন, জনসংখ্যা বাড়লেও দেশের জমির পরিমাণ বাড়ছে না। তাই এখনই জমির ব্যবহার নির্দিষ্ট করে দেওয়া এবং ঢাকার ওপর চাপ কমাতে আশপাশের জেলাগুলোতে স্যাটেলাইট সিটি গড়ে তোলার উদ্যোগ নিতে হবে।
আজ শনিবার রাজধানীর রেডিসন ব্লু ঢাকা ওয়াটার গার্ডেনে ‘ফার্স্ট রিয়েল এস্টেট ইনোভেশন সামিট ২০২৬’-এ বক্তব্য দিতে গিয়ে এসব প্রস্তাব দেন তিনি। ‘উদ্ভাবন, প্রযুক্তি ও সম্মিলিত উদ্যোগের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেটের ভবিষ্যৎ নির্মাণ’ প্রতিপাদ্যে প্রপার্টি খবর আয়োজিত এ সম্মেলনে গেস্ট অব অনার হিসেবে উপস্থিত ছিলেন ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রতিমন্ত্রী মীর মোহাম্মদ হেলাল উদ্দিন। এ ছাড়া সম্মেলনে উপস্থিত ছিলেন রূপায়ণ গ্রুপের কো-চেয়ারম্যান মাহির আলী খান রাতুল, প্রপার্টি খবরের প্রতিষ্ঠাতা ও প্রপটেকবাজের কান্ট্রি ম্যানেজার আরিফ হাসান, টেরানোভা ডেভেলপমেন্টস লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক, একুশে টেলিভিশনের ভাইস চেয়ারম্যান ও ব্যবস্থাপনা পরিচালক এবং রিহ্যাবের পরিচালক তাসনোভা মাহবুব সালাম, আনোয়ার গ্রুপের উপব্যবস্থাপনা পরিচালক ফোরকান এন. হোসেন, আনোয়ার গ্রুপের চিফ মার্কেটিং অফিসার গালিব মোহাম্মদসহ রিয়েল এস্টেট, নির্মাণ, আর্থিক প্রতিষ্ঠান, প্রযুক্তি, স্থাপত্য ও নগর উন্নয়ন খাতের দুই শতাধিক উদ্যোক্তা, শীর্ষ নির্বাহী, নীতিনির্ধারক, বিশেষজ্ঞ ও পেশাজীবী।
বক্তব্যে রিহ্যাব সভাপতি বলেন, বর্তমান জনসংখ্যা প্রায় ১৯ কোটি। ২০৫০ সালে তা ২৫ কোটি এবং ২১০০ সালে প্রায় ৩৫ থেকে ৩৬ কোটি হতে পারে। এই বিপুলসংখ্যক মানুষের আবাসন ও খাদ্যের ব্যবস্থা করতে হলে জমির পরিকল্পিত ব্যবহার নিশ্চিত করতে হবে। এ জন্য মৌজা পর্যায়ে দেশের জমিকে পাঁচ ভাগে—বন, জলাধার, শিল্প, আবাসন ও কৃষি—ভাগ করে ব্যবহার নির্দিষ্ট করার প্রস্তাব দেন তিনি। তাঁর মতে, রাজনৈতিক বা অন্য কোনো কারণে যেন এই নির্ধারিত ভূমি ব্যবহার পরিবর্তন করা না যায়, সে ব্যবস্থাও থাকতে হবে।
তিনি বলেন, গত ৫৫ বছরে সরকার ও রাজনৈতিক দলের পরিবর্তন হলেও দেশের জন্য দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা তৈরি হয়নি। চার-পাঁচ বছরের পরিবর্তে ২১০০ সালের জনসংখ্যাকে বিবেচনায় নিয়ে শতবর্ষী পরিকল্পনা প্রয়োজন। ঢাকার জনসংখ্যার চাপ কমাতে মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, গাজীপুর ও নারায়ণগঞ্জের মতো এলাকায় সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্বে (পিপিপি) স্যাটেলাইট সিটি গড়ে তোলা সম্ভব। এ ক্ষেত্রে সরকারকে জমি অধিগ্রহণ এবং যোগাযোগব্যবস্থা উন্নত করার দায়িত্ব নেওয়ার আহ্বান জানান তিনি। এসব এলাকার সঙ্গে মেট্রোরেলসহ উন্নত গণপরিবহন সংযোগ গড়ে তোলা গেলে মানুষ ঢাকায় কাজ করে নিজ নিজ আবাসস্থলে ফিরতে পারবেন বলেও মনে করেন তিনি।
জনসংখ্যার চাহিদা মেটাতে জমির সর্বোচ্চ ব্যবহার নিশ্চিত করার ওপর গুরুত্ব দিয়ে তিনি বলেন, ভবিষ্যতে শুধু দুই-তিন বা চারতলা ভবন নির্মাণ করে আবাসনের চাহিদা পূরণ সম্ভব হবে না। উল্লম্ব সম্প্রসারণ বা বহুতল ভবন নির্মাণে যেতে হবে। এ ক্ষেত্রে ভবন নির্মাণের বিদ্যমান প্রতিবন্ধকতা দূর করে আধুনিক নির্মাণপ্রযুক্তি ব্যবহারের সুযোগ বাড়াতে হবে।
আবাসন খাতের বিকাশে জমি নিবন্ধন ব্যয় কমানোরও দাবি জানান তিনি। বলেন, বর্তমানে এলাকাভেদে জমি ও ফ্ল্যাট নিবন্ধনে ১১ থেকে ১৬ শতাংশ পর্যন্ত ব্যয় হয়। প্রকৃত বাজারমূল্যে নিবন্ধনের উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়ে তিনি বলেন, নিবন্ধন ব্যয় একই সঙ্গে সহনীয় পর্যায়ে নামাতে হবে। এ ব্যয় ৩ থেকে ৪ শতাংশে আনা হলে লেনদেন বাড়বে এবং সরকারের রাজস্ব আয়ও বাড়তে পারে।
তিনি আরও বলেন, আবাসন খাতকে সাধারণ ব্যবসা হিসেবে বিবেচনা করলে চলবে না; এটি মানুষের মৌলিক চাহিদার সঙ্গে যুক্ত। এ খাত টিকিয়ে রাখতে আবাসন ব্যবসায়ীদের জন্য এক অঙ্কের সুদে ঋণ এবং ক্রেতাদের দীর্ঘমেয়াদি, স্বল্প সুদের গৃহঋণের ব্যবস্থা করতে হবে। বিদেশের উদাহরণ তুলে ধরে তিনি বলেন, ২০ থেকে ৩০ বছরের দীর্ঘমেয়াদি ঋণসুবিধা থাকলে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষও কিস্তিতে ফ্ল্যাটের মালিক হতে পারবেন। এতে আবাসনের সুযোগ বাড়ার পাশাপাশি দুর্নীতির প্রবণতাও কমতে পারে।
আবাসন খাতে উদ্ভাবন ও প্রযুক্তির ব্যবহার বাড়ানোর আহ্বান জানিয়ে রিহ্যাব সভাপতি বলেন, কম খরচে, পরিবেশবান্ধব ও গ্রিন বিল্ডিং নির্মাণে নতুন প্রযুক্তি নিয়ে কাজ করতে হবে। জমির ব্যবহার কমিয়ে বেশি মানুষের আবাসন নিশ্চিত করার পাশাপাশি ভবিষ্যৎ প্রজন্মের জন্য বাসযোগ্য পরিবেশ গড়ে তুলতে হবে। এ ক্ষেত্রে সরকার ও সংশ্লিষ্ট গবেষণা প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা উন্নয়ন সহযোগী হিসেবে কাজ করতে প্রস্তুত বলেও জানান তিনি।