চতুর্মুখী চাপে আবাসন খাত। ফ্ল্যাটের বিক্রি কমেছে, একই সঙ্গে কমেছে নতুন প্রকল্পের পরিমাণও। পুরনো বেশিরভাগ প্রকল্পে নেই গতি। অনেক ক্ষেত্রে জমির মালিক ও ডেভেলপারদের মধ্যে চুক্তিও বাতিল হচ্ছে। আবাসন খাতের এ মন্দার প্রভাব এখন আর শুধু ফ্ল্যাট কেনাবেচায় সীমাবদ্ধ নেই। নির্মাণসামগ্রী উৎপাদন থেকে শুরু করে পরিবহন, ঠিকাদারি, আসবাব, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম, ব্যাংক ঋণ ও সরকারি রাজস্বসহ দেশের সামগ্রিক অর্থনীতির শৃঙ্খলে চাপ পড়েছে।
সংশ্লিষ্টরা বলছেন, আবাসন খাতসহ লিংকেজ প্রতিষ্ঠানগুলোতে বিক্রি কমলেও কারখানার বিদ্যুৎ বিল, ঋণের কিস্তি ও কর্মীদের বেতন দিতে হচ্ছে। অন্যদিকে নির্মাণকাজ কমে যাওয়ায় শ্রমিক ও সরবরাহকারীদের কাজের সুযোগও সংকুচিত হচ্ছে। ফলে আবাসন খাতের সংকট ক্রমে অর্থনীতির ওপর চাপ তৈরি করছে।
ইউএন-হ্যাবিট্যাটের ২০২৫ সালের এক মূল্যায়নে বাংলাদেশের ভবন ও নির্মাণ খাতের অবদান মোট দেশজ উৎপাদনের (জিডিপি) প্রায় ৮ শতাংশ বলে উল্লেখ করা হয়েছে। অন্যদিকে বাংলাদেশ ব্যাংকের বার্ষিক প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জিডিপিতে নির্মাণ উপখাতের অংশ ছিল ৯ দশমিক ৪৮ শতাংশ এবং রিয়েল এস্টেট কার্যক্রমের অংশ ছিল ৭ দশমিক ৮১ শতাংশ।
এসব পরিসংখ্যান থেকে এ খাতের গুরুত্ব স্পষ্ট। তবে এ খাতের সংকট সমাধানে কার্যকর উদ্যোগ এখনো নেওয়া হয়নি। এতে শুধু কতিপয় আবাসন ব্যবসায়ী ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে না। এর প্রভাব সাধারণ মানুষ থেকে শুরু করে শ্রমিকের দোরগোড়া পর্যন্ত পৌঁছাচ্ছে।
ব্যবসায়ীরা বলছেন, নির্মাণ ব্যয়, সুদহার, কর ও নিবন্ধন ব্যয় বৃদ্ধি পাওয়ায় চাপের মধ্যে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতার জন্যও ফ্ল্যাট কেনা কঠিন হয়ে উঠছে। অন্যদিকে ডেভেলপারদেরও জমির মূল্য, নির্মাণসামগ্রী, শ্রমিকের মজুরি ও প্রকল্প পরিচালনার ব্যয় বহন করতে হচ্ছে। ফলে ক্রেতার সামর্থ্য ও ফ্ল্যাটের দামের মধ্যে ব্যবধান তৈরি হলে বিক্রি কমে যায়; আর বিক্রি কমলে নতুন প্রকল্পে বিনিয়োগের আগ্রহও দুর্বল হয়।
কমছে ফ্ল্যাট নিবন্ধন : নিবন্ধন অধিদপ্তরের তথ্য বলছে, ২০২৩ সালে দেশে ১ লাখ ৪৬ হাজার ফ্ল্যাটের হস্তান্তর দলিল নিবন্ধিত হয়েছিল। ২০২৪ সালে তা কমে ১ লাখ ১২ হাজারে এবং ২০২৫ সালে ১ লাখ ৪ হাজারে দাঁড়ায়। চলতি বছরের জানুয়ারি থেকে জুন পর্যন্ত নিবন্ধিত হয়েছে ৪১ হাজার ৮০৪টি ফ্ল্যাটের হস্তান্তর দলিল। চলতি বছরের এ সংখ্যা ২০২৩ সালের প্রথম ছয় মাসের তুলনায় ৪২ দশমিক ৭৩ শতাংশ কম। তবে নিবন্ধিত হস্তান্তর দলিলের সংখ্যা ফ্ল্যাট বিক্রির পূর্ণাঙ্গ হিসাব নয় বলে জানিয়েছেন সংশ্লিষ্টরা।
আবাসন ব্যবসায়ীরা বলছেন, নানা জটিলতায় জামির মালিক ও ডেভেলপারদের মধ্যে চুক্তি বাতিল করতে হচ্ছে। আইনি জটিলতাসহ নির্মাণসামগ্রীর দাম বাড়ায় প্রকল্প নিয়েও সঠিক সময়ে হস্তান্তর করা যাচ্ছে না। এতে ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে দূরত্ব তৈরি হচ্ছে। নির্মাণসামগ্রীর দাম ঊর্ধ্বমুখী থাকায় প্রকল্প শেষে লাভাংশের পরিমাণও কমে আসছে। এতে ব্যবসায়ীরা নতুন প্রকল্প গ্রহণে আগ্রহ হারাচ্ছেন।
ফ্ল্যাট বিক্রি ও নতুন প্রকল্প কমে গেলে নির্মাণসামগ্রীর চাহিদায় সরাসরি প্রভাব পড়ে। একটি ভবন নির্মাণে রড, সিমেন্ট, ইট, বালু, পাথর, টাইলস, কাচ, অ্যালুমিনিয়াম, বৈদ্যুতিক তার ও সরঞ্জাম, স্যানিটারি পণ্য, রঙ, দরজা-জানালা এবং আসবাবের প্রয়োজন হয়। প্রকল্পের কাজ বন্ধ থাকলে এসব পণ্যের অর্ডার কমে যায়। উৎপাদনকারীরা পণ্য বিক্রি করতে না পারলে মজুদ বাড়ে, নগদ অর্থের প্রবাহ কমে এবং নিয়মিত খরচ মেটানো কঠিন হয়ে পড়ে।
রড-সিমেন্ট কারখানায় সক্ষমতার পুরো ব্যবহার হচ্ছে না : বাংলাদেশ স্টিল ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের সাধারণ সম্পাদক সুমন চৌধুরীর দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, রডের বিক্রি সর্বোচ্চ ৪৫ শতাংশ পর্যন্ত কমেছে। বিক্রি কমলেও কারখানার ঋণের কিস্তি, বিদ্যুৎ বিল ও অন্যান্য স্থায়ী ব্যয় বহন করতে হচ্ছে। ফলে কিছু উৎপাদক মজুদ পণ্য বিক্রি করতে উৎপাদন খরচের চেয়েও কম দাম নিতে বাধ্য হচ্ছেন।
বাংলাদেশ সিমেন্ট ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ও প্রিমিয়ার সিমেন্ট মিলসের ব্যবস্থাপনা পরিচালক মোহাম্মদ আমিরুল হক জানিয়েছেন, সরকারি অবকাঠামোর নির্মাণকাজ কমেছে প্রায় ৮০ শতাংশ। একই সময়ে শহরাঞ্চলে আবাসনের চাহিদাও দুর্বল হয়েছে। বর্তমানে সিমেন্ট কারখানাগুলো স্থাপিত উৎপাদন সক্ষমতার প্রায় ৬০ শতাংশ ব্যবহার করছে। চাহিদা ভালো থাকলে এ হার প্রায় ৭০ শতাংশে ওঠে।
তারা জানিয়েছেন, কারখানার সক্ষমতার তুলনায় উৎপাদন ও বিক্রি কম থাকলে বিনিয়োগের পুরো সুফল পাওয়া যায় না। কারখানা স্থাপন ও সম্প্রসারণে নেওয়া ঋণ, যন্ত্রপাতির ব্যয়, বিদ্যুৎ ও জ্বালানির খরচ বহাল থাকে। কিন্তু উৎপাদিত পণ্য বিক্রি করে আয় করার সুযোগ কমে যায়। এর সঙ্গে কাঁচামাল ও পরিবহন ব্যয় বাড়লে মুনাফার ওপর চাপ আরও তীব্র হয়।
সিরামিক খাতেও একই প্রবণতার কথা জানিয়েছেন এক্স সিরামিক গ্রুপের অতিরিক্ত ব্যবস্থাপনা পরিচালক মো. মামুনুর রশীদ। তিনি জানান, ঢাকায় ফ্ল্যাট বিক্রি ২৫ থেকে ৩০ শতাংশ কমেছে এবং সিরামিক পণ্যের চাহিদা কমেছে ২০ থেকে ৩০ শতাংশ। টাইলস ও স্যানিটারি পণ্যের পাশাপাশি কাচ, অ্যালুমিনিয়াম, কাঠ, রঙ ও বৈদ্যুতিক সরঞ্জামের বাজারও নতুন ভবন নির্মাণের সঙ্গে সম্পর্কিত।
আবাসন খাতের এ প্রভাব শুধু বড় কারখানা বা আমদানিকারকদের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। নির্মাণসামগ্রী পরিবহনকারী ট্রাক ও কাভার্ড ভ্যান, গুদাম, পাইকারি বাজার, হার্ডওয়্যারের দোকান এবং ছোট সরবরাহকারীরাও নতুন প্রকল্পের ওপর নির্ভরশীল। নির্মাণকাজ কমলে পণ্য পরিবহনের চাহিদা ও অর্ডার কমতে পারে। তবে এসব উপখাতে বিক্রি বা আয়ের পতন কতটা হয়েছে, তার সমন্বিত পরিসংখ্যান পাওয়া যায়নি।
বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম থেকে শ্রমবাজারে প্রভাব : বাংলাদেশ ইলেকট্রিক্যাল অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী, আবাসন খাতে সংকোচনের কারণে বৈদ্যুতিক ও ইলেকট্রনিক ফিটিংসের চাহিদা ৫০ শতাংশ পর্যন্ত কমেছে। ২০২৪ সালে এ খাতের বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম ও আলোকসজ্জা পণ্যের বাজারের আকার ছিল আনুমানিক ৬ হাজার ৫০০ কোটি টাকা। বিক্রি কমে যাওয়ায় উৎপাদনকারী থেকে শুরু করে আমদানিকারক, পরিবেশক, পাইকারি ও খুচরা বিক্রেতা সব পর্যায়েই ব্যবসায় চাপ তৈরি হয়েছে।
বৈদ্যুতিক সরঞ্জামের বাজারের সঙ্গে কেবল, সুইচ, সকেট, সার্কিট ব্রেকার, লাইট, ফ্যান, জেনারেটর, পাম্প ও অন্যান্য যন্ত্রপাতির ব্যবসা যুক্ত। একইভাবে ভবন নির্মাণ ও ব্যবহারের জন্য লিফট, শীতাতপনিয়ন্ত্রণ যন্ত্র, পানির পাম্প, নিরাপত্তাব্যবস্থা, অগ্নিনিরাপত্তা সরঞ্জাম ও ইন্টারনেট সংযোগের প্রয়োজন হয়। নতুন ভবন নির্মাণ কমলে এসব পণ্য ও সেবা সরবরাহকারী প্রতিষ্ঠান নতুন অর্ডার কম পাওয়ার ঝুঁকিতে পড়ে। তবে প্রতিটি উপখাতের বিক্রির ওপর আবাসন খাতের মন্দার পৃথক প্রভাব নির্ধারণে আরও তথ্য প্রয়োজন।
এ প্রভাব শ্রমবাজারেও ছড়িয়ে পড়তে পারে। নতুন ভবন নির্মাণ কমলে রাজমিস্ত্রি, রডমিস্ত্রি, ইলেকট্রিশিয়ান, প্লাম্বার, টাইলস মিস্ত্রি, কাঠমিস্ত্রি, রঙমিস্ত্রি, ওয়েল্ডার, পরিবহনকর্মী ও নির্মাণ শ্রমিকদের কাজের সুযোগ কমে যায়। পাশাপাশি গ্লাসমিস্ত্রি, অ্যালুমিনিয়াম মিস্ত্রি, স্যানিটারি মিস্ত্রি, এসি ও লিফট টেকনিশিয়ান এবং ভবন রক্ষণাবেক্ষণকর্মীদের কাজও নির্মাণ ও আবাসন কার্যক্রমের সঙ্গে সম্পর্কিত। তবে এসব পেশায় কতজন কাজ হারিয়েছেন বা তাদের আয় কতটা কমেছে, তার নির্ভরযোগ্য সামগ্রিক পরিসংখ্যান পাওয়া যায়নি। তাই কর্মসংস্থানের ক্ষতির নির্দিষ্ট অঙ্ক দেওয়ার সুযোগ নেই।
আবাসন খাতের সঙ্গে কর্মসংস্থানের ব্যাপক সংযোগ রয়েছে। রিহ্যাবের হিসাবে, আবাসন খাত ও এর সঙ্গে যুক্ত শিল্পগুলো প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে প্রায় ৫০ লাখ মানুষের জীবিকার সঙ্গে সম্পর্কিত। সংগঠনটির দাবি, এ খাতের সঙ্গে প্রায় ২৬৯টি শিল্প ও সেবা খাত যুক্ত। এ হিসাবের মধ্যে নির্মাণসামগ্রী, পরিবহন, আসবাব, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম, স্থাপত্য ও প্রকৌশল সেবা এবং ভবন ব্যবস্থাপনার মতো কার্যক্রম রয়েছে। এটি রিহ্যাবের দেওয়া হিসাব; এগুলোকে সরকারি কর্মসংস্থান জরিপের ফল হিসেবে দেখার সুযোগ নেই।
ফ্ল্যাট বিক্রির প্রভাব গৃহসজ্জা ও ভোগ্যপণ্যের বাজারেও : নতুন বাসায় ওঠার সময় ক্রেতারা খাট, সোফা, ডাইনিং টেবিল, ওয়ারড্রোব, কিচেন ক্যাবিনেট, পর্দা, কার্পেট, আলো ও অন্যান্য গৃহসজ্জার পণ্য কেনেন। অনেক ক্ষেত্রে ফ্রিজ, টেলিভিশন, শীতাতপনিয়ন্ত্রণ যন্ত্র, ওয়াশিং মেশিন এবং ইন্টারনেট সংযোগের মতো পণ্য ও সেবাও প্রয়োজন হয়। ফলে নতুন ফ্ল্যাটের বিক্রি ও হস্তান্তরের গতি কমলে এসব পণ্য সরবরাহকারী ব্যবসার ওপরও পরোক্ষ প্রভাব পড়তে পারে।
আসবাব ও গৃহসজ্জার বাজারের সঙ্গে কাঠ, প্লাইউড, এমডিএফ বোর্ড, কাচ, অ্যালুমিনিয়াম, কাপড়, ফোম, রঙ ও বিভিন্ন হার্ডওয়্যার পণ্যের চাহিদা যুক্ত। এসব পণ্যের উৎপাদন, আমদানি, পরিবহন ও খুচরা বিক্রির সঙ্গে বহু ব্যবসা জড়িত। আবাসন প্রকল্প কমে গেলে এসব পণ্য বিক্রির সম্ভাবনা কমে যায়।
এ ছাড়া ভবন নির্মাণ ও ব্যবহার উপযোগী করতে পানি সরবরাহ, পয়োনিষ্কাশন, ড্রেনেজ, বর্জ্য ব্যবস্থাপনা, অগ্নিনিরাপত্তা, ভবন পরিষ্কার, পেস্ট কন্ট্রোল ও রক্ষণাবেক্ষণসেবার প্রয়োজন হয়। আবাসন খাতের সঙ্গে যুক্ত এসব সেবার একটি অংশ নতুন প্রকল্পের ওপর নির্ভরশীল, অন্য অংশ আবার ভবন ব্যবহারের পরও চলমান থাকে।
ঋণ ও রাজস্বেও চাপ : বিক্রি কমলে ব্যবসায়ীদের নগদ অর্থ প্রবাহ কমে যায়। অথচ নির্মাণসামগ্রী কেনা, শ্রমিকের মজুরি, জমির মালিকের পাওনা, প্রকল্প পরিচালনা ও ব্যাংক ঋণের কিস্তি পরিশোধের ব্যয় চলতে থাকে। ক্রেতাদের কিস্তি অনিয়মিত হলে কিংবা বুকিং বাতিল হলে এ চাপ আরও বাড়ে। বাংলাদেশ ব্যাংকের খাতভিত্তিক ঋণসংক্রান্ত তথ্যের বরাত দিয়ে প্রকাশিত প্রতিবেদনে আবাসন খাতের খেলাপি ঋণের হার ২০২৫ সালে ২৬ দশমিক ৭ শতাংশে পৌঁছানোর কথা বলা হয়েছে, যা ২০২২ সালে ছিল প্রায় ৮ শতাংশ। খেলাপি ঋণের চাপ বাড়লে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ঋণ আদায় এবং নতুন ঋণ দেওয়ার সক্ষমতাও ঝুঁকির মুখে পড়তে পারে।
ফ্ল্যাট কেনার জন্য গৃহঋণ নেওয়া ক্রেতাদের অর্থও ডেভেলপারদের বিক্রি ও নির্মাণকাজে ভূমিকা রাখে। ক্রেতার কাছ থেকে পাওয়া অর্থ দিয়ে ডেভেলপার নির্মাণসামগ্রী কেনেন, শ্রমিকের মজুরি দেন এবং ঠিকাদার ও সরবরাহকারীদের পাওনা পরিশোধ করেন। এভাবে গৃহঋণের অর্থ নির্মাণ ও সংশ্লিষ্ট ব্যবসার বিভিন্ন পর্যায়ে প্রবাহিত হয়। ঋণের সুদ বেশি হলে কিংবা মাসিক কিস্তি ক্রেতার সামর্থ্যরে বাইরে চলে গেলে ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়ে যেতে পারে। এতে বিক্রি ও নির্মাণকাজের গতি আরও কমার ঝুঁকি তৈরি হয়।
ফ্ল্যাট নিবন্ধন কমে যাওয়ায় সম্পত্তি নিবন্ধন থেকে সরকারের রাজস্ব আদায় উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। তা ছাড়া ফ্ল্যাট নিবন্ধন ও হস্তান্তরের সঙ্গে আইনজীবী, দলিল লেখক, ভূমি জরিপকারী, সম্পত্তির মূল্যনির্ধারক, ব্রোকারেজ প্রতিষ্ঠান ও বিজ্ঞাপনী সেবার মতো পেশাগত কার্যক্রমও যুক্ত। লেনদেন কমে গেলে এসব সেবার কাজের সুযোগও কমতে পারে। তবে এ ধরনের সেবা খাতে আয় বা কর্মসংস্থানের ক্ষতির নির্দিষ্ট পরিসংখ্যান পাওয়া যায়নি।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশ অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) প্রেসিডেন্ট ড. আলী আফজাল দেশ রূপান্তরকে বলেন, ফ্ল্যাটের দাম বাড়ার পেছনে শুধু ডেভেলপারদের মুনাফাকে দায়ী করলে পুরো বিষয়টি বোঝা যাবে না। জমির মূল্য, রড, সিমেন্টসহ নির্মাণসামগ্রীর দাম, শ্রমিকের মজুরি, ব্যাংক ঋণের সুদ, জমি নিবন্ধন, কর, ভ্যাট ও বিভিন্ন সরকারি ফি সব মিলিয়ে নির্মাণ ব্যয় অনেক বেড়ে গেছে।
তিনি বলেন, আবাসন সংকট সমাধানে মধ্যবিত্ত ও নিম্নমধ্যবিত্তের জন্য দীর্ঘমেয়াদি কম সুদের গৃহঋণ চালু, অনুমোদন প্রক্রিয়া সহজ ও স্বচ্ছ করা এবং কর ও ফি যৌক্তিক পর্যায়ে আনা প্রয়োজন। একই সঙ্গে আবাসন খাতের সংকট মোকাবিলায় ড্যাপসহ বাস্তবতাবিবর্জিত বিধিবিধানের প্রয়োজনীয় সংস্কার ও সংশোধন করতে হবে।